今年要在成都买房,6大板块重点关注

  

经历了2021年楼市的冰火两重天,买房人群也越发冷静了,哪些板块有潜力?那些规划能不能兑现?到底那些区域需要重点关注!

量多价平易上车

第一梯队

锦江生态带

天府新区是选择南门置业绕不过的区域,新房供应大,板块多,选择多,一言不合就能出现多个项目同期取证,幸福多选一的烦恼。

从板块的规划以及存量住宅情况来看,中央商务区产业为主居住选择少,天府公园西和麓湖板块过于豪横,刚需和普通资格的宜居板块为锦江生态带,其商业、交通、教育资源等配套较为完善,也是天府新区最早具有高入住率的区域,被冠以为天府新区“首熟区”而闻名。

它是天府新区性价比较高的置业板块要啥啥都有,bug是靠近地铁线,但最近的两个地铁站:南湖立交站、怡心湖站,距离锦江生态带腹地的距离至少1公里以上,交通路网密度较低。

川发、中海、德商、万科、优品道、保利、首钢、首创等房企先后进场,去年的土拍天府新区出让最多的就是锦江生态带和天府前湾,绿城、建发、华润等各有斩获,限价都在1.7-2.1w,还有高比例的人才公寓配比,小面积带来低总价,较易上车。

而从两个板块目前的发展来看锦江生态带的完成率高一截。作为天府新区少有的发展成熟片区,加上限价的控制,它的自住优势明显。

锦江生态带是成熟可住加限价的优势,那么东安湖板块就是未来可期的风口。

东安湖板块

东安湖从去年开始崭露头角,湖区开放时也着实让人惊艳。大运会、成都东进战略、成渝双城经济圈的利好下东安新城板块优势明显。

东安湖离不开大运会的标签,也是东进轴上唯一一个城市副中心,伴随着开幕式时间的接近,展现了惊人的兑现速度。地铁2号线、4号线、6号线、7号线构成的轨道网络,这些规划和建设,既是为大运会服务,也为未来居住于此的人们所享。

在东安湖落地以前,这里就已经有皇冠湖壹号、新城吾悦广场等项目落地,而扎根成都东门的华润其百亩大盘时代之城去化喜人,东安湖板块年度销售金55亿元,华润未来之城贡献了49亿元,龙湖焕城天街官宣,保利进驻了保利云上,恒邦、华侨城等,也相继把脚步迈向了东安湖板块。

板块目前住宅供应并不多,除了未来之城以大盘开发外,其余项目都以单盘打造为主,像电建·长运东安位置离湖较远去化并不理想,对于区域的影响并不够大,未来之城的单价2w+实属不低。

好在后续龙湖、新希望等拍下的地块清水限价在1.6-1.8w,均是百亩以上级别,购房门槛在200w左右,预计今年会亮相。落成后对区域价值带来实质性提升。

高端集合地

第二梯队

而对于豪横一族,锦江区的白鹭湾和青羊区的青羊新城可重点关注。

青羊新城

目前三圣乡白鹭湾交通资源相对弱势,莫得地铁,整个板块还属于拓荒阶段,清水限价达到2.7w实属豪迈,从底价成交的土拍也能看出开发商也不是特有底气。

西贵的青羊区一直以来的学区资源成熟配套备受关注,不过老城区的特点就是供应上的缺乏,没有前进的动力。

随着青羊城建设高潮,青羊新城全面爆发。青羊新城现在有17个住宅存量项目,既有尚未开发的纯地块,也有一些次新盘,它们都有一个共同的特点,价格偏高,城投绿城凤起蘭庭、西派金沙、建发央著、五矿西棠、首创禧瑞光华等都是狠人。

青羊区政务中心搬迁于此,区域内商业、住宅、学区配套甚至公园资源,都结合得非常紧密,而且绝大多数都聚集在青羊总部经济区,建议以此为核心进行挑选。

新川板块

新川作为升级版的大源被给予厚望,扛起了高新南供应的大旗。整幅整幅大片大片的土地,产业和住宅的规划起点很高,这几年发展也因各种因素受限过,导致发展速度不算快。

四通八达的道路网和1、6号线双地铁加持,新川的确有足够的底气。

数据显示,2021年新川板块共计出让涉宅土地270亩,平均成交楼面地价20276元/㎡,是今年成交地价TOP5板块,也是高新区和天府新区成交地价最高的板块。

最近几年,新川已经在发生翻天覆地的变化。从中德、龙湖等新川早期楼盘,到金隅、中建、渝太等高价地块新盘相继入市,不知不觉新川板块的房价已经捅破3万大关。

板块内在售新盘较多,保利和光逸境、华宇大发御璟云玺、渝太润达丰悦蓉東方、天恒傲云天府、中旅千川阅、新川8号……后续还有远达、天恒项目搭配高比例的人才公寓,普改、高改都有选。

不离主城的普通改善

第三梯队

二八板块

二八板块知名度极高,产品类型丰富,从一开始的刚需万人摇,到现在改善为主,也有合院一类的重磅产品,算是可以满足主城置业的不同需求,无论是留恋主城的“老钱”,还是手头预算不够充足的购房群体,都能在其中找到自己的所好。

老东站片区,有很多工业遗址,充满铁路元素。从2017年开始,“二八板块”整个腾挪转型,一共腾挪出3600亩左右的建设用地,成为了三环内少有的可成片规划、连片开发的区域。

二八板块将联动八里庄和二仙桥地铁站点打造“双站点TOD”,目前地铁7号线、8号线一期已经开通运行,17号线二期建设中,交通已基本完善。二仙桥公园一期已建设好,红仓艺术区已呈现,总占地150亩的合信K101国际广场等配套也逐步落地。

从土拍开发商的反应来看也是对二八板块的热情度最高,对于预算能达到300w级别的人群住宅兑现迅速,现在的问题是商业兑现比较未知。

国宾板块

金牛区国宾板块的居住起步早,是金牛区热度较高的板块,扎堆了主城改善项目,2-3w+都有可选,国宾板块紧靠三环交通便利,地铁2、6号线设置有多处站点;金牛中学、成都外国语学校、七中万达学校、成都茶店子小学(国宾校区),均在2公里内,缺乏匹配改善人群的大型商业。

目前已经吸引融创、德商、东原、保利、万科以及电建等多个品牌房企入驻,营造了醇熟生活氛围。

金牛区虽然经济发展还不错,但因为各方面都称不上惊艳,在市场的知名度一般,因双年展新落成的成都天府艺术公园火出了圈,提升了不小知名度,成为市民周末打卡的消闲圣地。

在售项目所剩的都是140+以上的大户型,好在后期货源充足,2021年成都三次集中土拍的时候,金牛区一共成交了12宗地块,其中有7宗都来自于国宾板块,是金牛区2021年土地供应量最大的板块。清水价格或许在21000~24000元/㎡左右,逐步在向改善靠拢。

posted on posted @ 22-09-10 02:01  :admin  阅读量:

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